Bắt đầu có dấu hiệu hồi phục từ giữa năm 2014, ngành bất động sản (BĐS) được kỳ vọng sẽ thu hút sự quan tâm của nhu cầu thực cũng như nhận được hỗ trợ từ các yếu tố kinh tế vĩ mô, các chính sách hỗ trợ ngành.
Bước đầu của sự phục hồi
Trong năm 2015, áp lực tài chính đối với các DN BĐS sẽ giảm đáng kể. Thông tư 36/2014/TT-NHNN giảm tỷ lệ rủi ro cho vay BĐS từ 250% xuống 150% được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông dòng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, giúp các DN trong ngành nối lại hoạt động bán hàng và đầu tư cho các dự án.
Bên cạnh đó, lãi suất đi vay thấp hơn sẽ giảm áp lực về chi phí lãi vay đối với những DN đã vay nợ nhiều trong các năm trước. Ngoài ra, TTCK dự báo sẽ sôi động trở lại, làm tăng khả năng thành công cho kế hoạch phát hành thêm của nhiều DN BĐS niêm yết, qua đó có thêm nguồn tiền để trả bớt nợ vay và cải thiện tình hình tài chính.
Lợi nhuận của các DN sẽ được cải thiện, trong đó có sự hỗ trợ của yếu tố lãi suất thấp. Như trên đã nêu, DN tiết giảm được chi phí lãi vay, mặt khác, với lãi suất thấp, những người có nhu cầu thực tự tin hơn để mua nhà hoặc BĐS để kinh doanh.
Triển vọng nhất là BĐS công nghiệp. Với dự báo vốn FDI giải ngân năm nay tăng 10%, xu hướng chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam để đón đầu các hiệp định thương mại lớn (như TPP) của các công ty đa quốc gia, cùng sự mở rộng của các DN vệ tinh và logistics sẽ là yếu tố thúc đẩy nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp.
Trong khi đó, nguồn cung mới được dự báo ở mức hạn chế; nhờ đó, giá thuê đất có thể tăng 5 - 7% (theo Cushman & Wakefield). Nhu cầu thuê sẽ tập trung vào các khu công nghiệp có vị trí thuận lợi và quy hoạch phù hợp với một số ngành hưởng lợi từ TPP như dệt may, linh kiện điện tử…
Thực tế, các dự án FDI lớn của Samsung, Nokia, LG, Texthong, TAL, Itochu đều nằm ở những địa phương có nguồn nhân công rẻ và nhiều ưu đãi cho DN nước ngoài. Vì vậy, những DN kinh doanh BĐS khu công nghiệp còn quỹ đất sạch ở những khu vực đó sẽ có lợi thế thu hút khách thuê.
Bên cạnh đó, nhà đất giá rẻ sẽ đón nhận nhu cầu thực. Năm nay, chúng tôi kỳ vọng sẽ tiếp tục có sự gia tăng về nhu cầu phân khúc nhà ở vừa túi tiền (diện tích 45 - 70 m2, giá bán 12 - 17 triệu đồng/m2), đặc biệt là sau khi các điều kiện từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được nới lỏng (lãi suất giảm còn 5%/năm, thời gian cho vay tối đa 15 năm).
Nhờ khả năng tiêu thụ tốt, các dự án này có thể tạo ra dòng tiền cho các DN có sẵn sản phẩm để kinh doanh. Tương tự, triển vọng tiêu thụ của sản phẩm đất nền cũng khá tích cực nhờ sự hình thành các dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bến Lức - Long Thành, Đà Nẵng - Quảng Ngãi… Vì sản phẩm đất nền không cần nhiều vốn đầu tư và có thể triển khai nhanh nên đây sẽ là nguồn ghi nhận doanh thu, lợi nhuận chính cho nhiều công ty BĐS.
Ngược lại, việc cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam và đẩy nhanh các dự án hạ tầng giao thông sẽ thúc đẩy việc phát triển các dự án nhà ở cao cấp ở các thành phố lớn, làm gia tăng nguồn cung. Trong khi đó, theo đánh giá của chúng tôi, nhu cầu thực ở phân khúc này chưa có nhiều cải thiện. Lưu ý, những quy định mới, cởi mở hơn đối với việc cho vay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có thể kích thích hoạt động đầu cơ và đẩy giá BĐS lên cao, tạo ra rủi ro.
Về hoạt động cho thuê văn phòng và mặt bằng bán lẻ, dự báo nguồn cung sẽ tăng nhanh so với nhu cầu. Riêng mảng cho thuê trung tâm thương mại còn đứng trước áp lực cạnh tranh từ các tập đoàn bán lẻ nước ngoài. Tuy nhiên, giá thuê văn phòng, mặt bằng bán lẻ có thể ổn định ở phân khúc trung bình và thấp, nhờ môi trường kinh doanh được cải thiện, sức mua nội địa hồi phục. Nhìn chung, nhiều DN hướng tới cái nhìn dài hạn khi đầu tư vào mảng văn phòng và mặt bằng bán lẻ hơn là kỳ vọng sự khởi sắc trong 1 năm tới.
Trên TTCK, NĐT đang kỳ vọng vào sự đảo chiều về kết quả kinh doanh của các DN BĐS, thể hiện ở chỉ số P/E trailing của nhóm cổ phiếu ngành này ở mức cao (tức giá cổ phiếu đi trước sự cải thiện về kết quả kinh doanh). Chúng tôi cho rằng, kết quả kinh doanh của các DN BĐS sẽ không quá đột biến, chỉ ở mức khá về giá trị tuyệt đối, do điểm rơi ghi nhận doanh thu của các hầu hết dự án vừa được khởi công hoặc khởi động lại là năm 2016 - 2017. Tất nhiên, một số DN, đặc biệt những DN vốn hóa vừa và nhỏ có quỹ đất sẽ có cơ hội ghi nhận lợi nhuận đột biến qua việc chuyển nhượng, hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư vào các dự án.
Theo đó, khả năng tăng giá trên diện rộng của nhóm cổ phiếu BĐS không nhiều. Sự đột phá sẽ đến từ “câu chuyện” riêng của từng DN. Điểm sáng cố hữu của ngành này là một số DN có giá trị sổ sách cao hơn giá thị trường. Bên cạnh đó, cổ phiếu BĐS là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn xét về số lượng mã cổ phiếu và quy mô vốn hóa. Cùng với những chính sách hỗ trợ ngành BĐS của Chính phủ, năm 2015, ngành này dự kiến vẫn thu hút được sự quan tâm của NĐT.
Chọn lọc doanh nghiệp Đối với BĐS nhà ở, chúng tôi ưu tiên lựa chọn những DN đang có các dự án sẵn sàng để kinh doanh hoặc sắp hoàn thành, đặc biệt là các dự án đất nền, căn hộ phân khúc trung bình và thấp, vì đây là những sản phẩm mà thị trường đang thực sự có nhu cầu. Ngoài ra, những DN có tình hình tài chính cải thiện nhờ huy động vốn, hoặc chuyển nhượng dự án thành công và những DN đang thực hiện tái cấu trúc cũng được xem là cơ hội để xem xét đầu tư.
Trong lĩnh vực BĐS khu công nghiệp, các DN FDI có xu hướng xây dựng cơ sở sản xuất ở những địa phương có nguồn nhân công giá rẻ, nhiều chính sách ưu đãi và gần các đô thị lớn. Do đó, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu, Hải Phòng, Thái Nguyên, Nghệ An, Bắc Ninh, Nam Định là những tỉnh, thành có tiềm năng thu hút FDI. NĐT nên quan tâm đến những DN BĐS còn quỹ đất lớn để phát triển khu công nghiệp ở những khu vực này.
Đối với mảng cho thuê mặt bằng bán lẻ và văn phòng, hiện tại, nhu cầu thuê chưa có sự cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, vẫn có cơ hội đầu tư dài hạn vào các DN có dự án bán lẻ quy mô lớn, hệ thống trải rộng, hoặc có dự án là mục tiêu M&A.
Bước đầu của sự phục hồi
Trong năm 2015, áp lực tài chính đối với các DN BĐS sẽ giảm đáng kể. Thông tư 36/2014/TT-NHNN giảm tỷ lệ rủi ro cho vay BĐS từ 250% xuống 150% được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông dòng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, giúp các DN trong ngành nối lại hoạt động bán hàng và đầu tư cho các dự án.
Bên cạnh đó, lãi suất đi vay thấp hơn sẽ giảm áp lực về chi phí lãi vay đối với những DN đã vay nợ nhiều trong các năm trước. Ngoài ra, TTCK dự báo sẽ sôi động trở lại, làm tăng khả năng thành công cho kế hoạch phát hành thêm của nhiều DN BĐS niêm yết, qua đó có thêm nguồn tiền để trả bớt nợ vay và cải thiện tình hình tài chính.
Lợi nhuận của các DN sẽ được cải thiện, trong đó có sự hỗ trợ của yếu tố lãi suất thấp. Như trên đã nêu, DN tiết giảm được chi phí lãi vay, mặt khác, với lãi suất thấp, những người có nhu cầu thực tự tin hơn để mua nhà hoặc BĐS để kinh doanh.
Triển vọng nhất là BĐS công nghiệp. Với dự báo vốn FDI giải ngân năm nay tăng 10%, xu hướng chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam để đón đầu các hiệp định thương mại lớn (như TPP) của các công ty đa quốc gia, cùng sự mở rộng của các DN vệ tinh và logistics sẽ là yếu tố thúc đẩy nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp.
Trong khi đó, nguồn cung mới được dự báo ở mức hạn chế; nhờ đó, giá thuê đất có thể tăng 5 - 7% (theo Cushman & Wakefield). Nhu cầu thuê sẽ tập trung vào các khu công nghiệp có vị trí thuận lợi và quy hoạch phù hợp với một số ngành hưởng lợi từ TPP như dệt may, linh kiện điện tử…
 |
| bat dong san 2015 đang dần phục hồi |
Thực tế, các dự án FDI lớn của Samsung, Nokia, LG, Texthong, TAL, Itochu đều nằm ở những địa phương có nguồn nhân công rẻ và nhiều ưu đãi cho DN nước ngoài. Vì vậy, những DN kinh doanh BĐS khu công nghiệp còn quỹ đất sạch ở những khu vực đó sẽ có lợi thế thu hút khách thuê.
Bên cạnh đó, nhà đất giá rẻ sẽ đón nhận nhu cầu thực. Năm nay, chúng tôi kỳ vọng sẽ tiếp tục có sự gia tăng về nhu cầu phân khúc nhà ở vừa túi tiền (diện tích 45 - 70 m2, giá bán 12 - 17 triệu đồng/m2), đặc biệt là sau khi các điều kiện từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được nới lỏng (lãi suất giảm còn 5%/năm, thời gian cho vay tối đa 15 năm).
 |
| dat nen du an 2015 - Đang dần phục hồi |
Nhờ khả năng tiêu thụ tốt, các dự án này có thể tạo ra dòng tiền cho các DN có sẵn sản phẩm để kinh doanh. Tương tự, triển vọng tiêu thụ của sản phẩm đất nền cũng khá tích cực nhờ sự hình thành các dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bến Lức - Long Thành, Đà Nẵng - Quảng Ngãi… Vì sản phẩm đất nền không cần nhiều vốn đầu tư và có thể triển khai nhanh nên đây sẽ là nguồn ghi nhận doanh thu, lợi nhuận chính cho nhiều công ty BĐS.
Ngược lại, việc cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam và đẩy nhanh các dự án hạ tầng giao thông sẽ thúc đẩy việc phát triển các dự án nhà ở cao cấp ở các thành phố lớn, làm gia tăng nguồn cung. Trong khi đó, theo đánh giá của chúng tôi, nhu cầu thực ở phân khúc này chưa có nhiều cải thiện. Lưu ý, những quy định mới, cởi mở hơn đối với việc cho vay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có thể kích thích hoạt động đầu cơ và đẩy giá BĐS lên cao, tạo ra rủi ro.
Về hoạt động cho thuê văn phòng và mặt bằng bán lẻ, dự báo nguồn cung sẽ tăng nhanh so với nhu cầu. Riêng mảng cho thuê trung tâm thương mại còn đứng trước áp lực cạnh tranh từ các tập đoàn bán lẻ nước ngoài. Tuy nhiên, giá thuê văn phòng, mặt bằng bán lẻ có thể ổn định ở phân khúc trung bình và thấp, nhờ môi trường kinh doanh được cải thiện, sức mua nội địa hồi phục. Nhìn chung, nhiều DN hướng tới cái nhìn dài hạn khi đầu tư vào mảng văn phòng và mặt bằng bán lẻ hơn là kỳ vọng sự khởi sắc trong 1 năm tới.
 |
| Dat nen binh duong 2015 - Đang chuyển hướng theo hướng tích cực |
Trên TTCK, NĐT đang kỳ vọng vào sự đảo chiều về kết quả kinh doanh của các DN BĐS, thể hiện ở chỉ số P/E trailing của nhóm cổ phiếu ngành này ở mức cao (tức giá cổ phiếu đi trước sự cải thiện về kết quả kinh doanh). Chúng tôi cho rằng, kết quả kinh doanh của các DN BĐS sẽ không quá đột biến, chỉ ở mức khá về giá trị tuyệt đối, do điểm rơi ghi nhận doanh thu của các hầu hết dự án vừa được khởi công hoặc khởi động lại là năm 2016 - 2017. Tất nhiên, một số DN, đặc biệt những DN vốn hóa vừa và nhỏ có quỹ đất sẽ có cơ hội ghi nhận lợi nhuận đột biến qua việc chuyển nhượng, hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư vào các dự án.
Theo đó, khả năng tăng giá trên diện rộng của nhóm cổ phiếu BĐS không nhiều. Sự đột phá sẽ đến từ “câu chuyện” riêng của từng DN. Điểm sáng cố hữu của ngành này là một số DN có giá trị sổ sách cao hơn giá thị trường. Bên cạnh đó, cổ phiếu BĐS là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn xét về số lượng mã cổ phiếu và quy mô vốn hóa. Cùng với những chính sách hỗ trợ ngành BĐS của Chính phủ, năm 2015, ngành này dự kiến vẫn thu hút được sự quan tâm của NĐT.
Chọn lọc doanh nghiệp Đối với BĐS nhà ở, chúng tôi ưu tiên lựa chọn những DN đang có các dự án sẵn sàng để kinh doanh hoặc sắp hoàn thành, đặc biệt là các dự án đất nền, căn hộ phân khúc trung bình và thấp, vì đây là những sản phẩm mà thị trường đang thực sự có nhu cầu. Ngoài ra, những DN có tình hình tài chính cải thiện nhờ huy động vốn, hoặc chuyển nhượng dự án thành công và những DN đang thực hiện tái cấu trúc cũng được xem là cơ hội để xem xét đầu tư.
 |
| Dat nen 2015 - Tình Hình Phát Triển |
Trong lĩnh vực BĐS khu công nghiệp, các DN FDI có xu hướng xây dựng cơ sở sản xuất ở những địa phương có nguồn nhân công giá rẻ, nhiều chính sách ưu đãi và gần các đô thị lớn. Do đó, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu, Hải Phòng, Thái Nguyên, Nghệ An, Bắc Ninh, Nam Định là những tỉnh, thành có tiềm năng thu hút FDI. NĐT nên quan tâm đến những DN BĐS còn quỹ đất lớn để phát triển khu công nghiệp ở những khu vực này.
Đối với mảng cho thuê mặt bằng bán lẻ và văn phòng, hiện tại, nhu cầu thuê chưa có sự cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, vẫn có cơ hội đầu tư dài hạn vào các DN có dự án bán lẻ quy mô lớn, hệ thống trải rộng, hoặc có dự án là mục tiêu M&A.
